A locação de imóveis por temporada, prática impulsionada por plataformas digitais como Airbnb e Booking, passa a seguir novas diretrizes com a regulamentação da Reforma Tributária. A principal mudança está no enquadramento dessas operações: em determinadas situações, o aluguel deixa de ser considerado apenas cessão de uso e passa a ser tratado como prestação de serviço, sujeitando-se à incidência dos novos tributos sobre o consumo: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

De acordo com o entendimento consolidado pela reforma, o critério para tributação não depende do meio utilizado para a locação, mas sim de requisitos legais relacionados à quantidade de imóveis e ao volume de receita. Não importa se o imóvel é alugado por meio de aplicativos, imobiliárias ou contratos diretos. O que define a tributação são os critérios legais de quantidade de imóveis e volume de receita.

Outro ponto relevante é que o conceito de locação por temporada permanece atrelado à duração do contrato. Para ser caracterizada como tal, a locação deve ocorrer por prazo inferior a 90 dias ininterruptos. Acima desse período, a operação passa a ser equiparada a serviços de hotelaria, com tratamento tributário distinto.

Critérios para incidência de IBS e CBS

A nova legislação estabelece condições objetivas para definir quem será contribuinte dos tributos. Para que haja incidência de IBS e CBS, é necessário que, no ano-calendário anterior, o proprietário possua mais de três imóveis destinados à locação e obtenha receita anual superior a R$ 240 mil com essa atividade.

Somente quando essas duas condições são atendidas simultaneamente é que o contribuinte passa a se enquadrar na tributação.

Na prática, pessoas físicas com até três imóveis e receita anual igual ou inferior a R$ 240 mil permanecem fora da incidência dos novos tributos. O mesmo vale para casos em que apenas um dos critérios é ultrapassado. Ou seja, não há tributação se o contribuinte tiver mais imóveis, mas receita inferior ao limite, ou receita superior com menor quantidade de imóveis.

A legislação também prevê monitoramento ao longo do próprio ano-calendário. Caso a receita com locação ultrapasse R$ 288 mil — valor correspondente a 20% acima do limite inicial — o contribuinte passa a se sujeitar ao IBS e à CBS ainda no mesmo ano-calendário.

Situação dos não contribuintes

Para os proprietários que não se enquadram como contribuintes, não há mudanças significativas nas obrigações. A tributação segue o modelo atual, como o recolhimento de Imposto de Renda via carnê-leão nos casos de rendimentos recebidos de pessoas físicas, e retenção na fonte pelos pagamentos efetuados por pessoas jurídicas à pessoas físicas. Em ambos os casos haverá o ajuste na Declaração anual.

Não existe obrigatoriedade de emissão de nota fiscal quando o locador não é contribuinte de IBS e CBS, mas se for contribuinte haverá sim.

Impactos também alcançam bens móveis

Além do mercado imobiliário, a Reforma Tributária amplia o alcance das novas regras ao incluir a locação e o arrendamento de bens móveis no mesmo regime jurídico-tributário. Estão nesse grupo veículos, máquinas, equipamentos industriais e contratos de leasing, amplamente utilizados em setores como construção civil, indústria e aviação.

Com base na Lei Complementar nº 214 de 2025, essas operações passam a ser tratadas de forma semelhante à prestação de serviços para fins de incidência de IBS e CBS.

O impacto é especialmente relevante para empresas cujo modelo de negócio está baseado na locação de ativos, exigindo revisão de contratos, precificação e estratégias fiscais diante do novo sistema tributário.

Reforma Tributária: saiba tudo agora e evite riscos fiscais

A Reforma Tributária já está em andamento e muitas dúvidas ainda levam empresas, gestores e contadores a decisões equivocadas, aumentando riscos fiscais e prejuízos.

Entender como a nova legislação se aplica na prática é essencial para evitar erros na apuração e na emissão de notas fiscais durante o período de transição da Reforma Tributária.